Vademecum - SM "Nowa"

Program Regionalny - EFRR


( kliknij na zdjęcie aby powiększyć )

Kartoteka Online


 

Kategoria: Informator mieszkańca
Opublikowano Odsłony: 661
Drukuj

Przepisy dotyczące praw do lokali mieszkalnych w spółdzielniach mieszkaniowych ulegają zmianom dlatego chcemy Państwu przybliżać najważniejsze kwestie związane z posiadanym prawem do lokalu.
Przewodnik, który dla Państwa przygotowaliśmy na celu ułatwienie znalezienie odpowiedzi na podstawowe pytania dotyczące różnic pomiędzy poszczególnymi prawami do lokali oraz wskazanie ustaw, które regulują sytuację prawną spółdzielni mieszkaniowych i jej mieszkańców.

Statut
Prawa do lokali i ich charakterystyka
  - Najem lokalu mieszkalnego
  - Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
  - Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
  - Odrębna własność
Słów kilka o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność


STATUT


Dla oceny sytuacji prawnej członków oraz w stosunkach między spółdzielnią a innymi podmiotami prawa decydujące są także regulacje zawarte w statucie. W ciągu naszej działalności wielokrotnie zmieniano Statutu dostosowując go do aktualnie obowiązujących przepisów prawa. Obecnie obowiązujący statut został zarejestrowany 27.08.2018 r. Jego tekst dostępny jest na naszej stronie internetowej - tutaj.
 

PRAWA DO LOKALI I ICH CHARAKTERYSTYKA


W naszej Spółdzielni występują takie prawa do lokali:
  - najem,
  - spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
  - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  - odrębna własność lokalu.
Często się zdarza, że pytają Państwo o różnice między poszczególnymi prawami do lokali. Niniejsze opracowanie pozwoli Państwu lepiej zorientować się w tym temacie.

 

NAJEM



Regulacja tego prawa zawarta jest obecnie w przepisach Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.) oraz Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).

 

POWSTANIE PRAWA


Powstaje z chwilą zawarcia umowy. Umowa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Zgodnie z obowiązującym Statutem Spółdzielni podejmowanie rozstrzygnięć w sprawie składanych wniosków o wynajęcie lokalu mieszkalnego należy do kompetencji Zarządu (§50 ust. 2 Statutu).



USTANIE PRAWA


Na skutek wypowiedzenia umowy najmu lub z upływem czasu, na jaki umowa została zawarta, przy czym najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się, po upływie tego terminu, za zawarty na czas nieoznaczony.
Osoby, które nie uiszczają w terminie swoich należności za używanie lokalu mieszkalnego albo w inny sposób niewłaściwie korzystają z zajmowanego lokalu mogą to prawo utracić. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel (czyli w przypadku naszych zasobów Spółdzielnia) może wypowiedzieć stosunek prawny, jeśli lokator: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, 2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Opisany wyżej przypadek dotyczy sytuacji kiedy to Spółdzielnia pozbawia prawa do lokalu mieszkalnego. Zdarzają się jednak takie sytuacje, że stosunki panujące w rodzinie uniemożliwiają wspólne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Wówczas współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów).
 

UPRAWNIENIE DO PODNAJMOWANIA LOKALU


Wymaga pisemnej zgody właściciela, czyli Spółdzielni. Umowa może zostać wypowiedziana jeżeli lokator podnajmie lokal nie uzyskując stosownej zgody.
Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

  Umowy zawarte w sprawie korzystania z lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwila wygaśnięcia najmu.


SKUTKI ŚMIERCI

Regulowane są w art. 691 k.c.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby ww. wymienione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
W razie braku osób ww. stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, w sposób opisany wyżej, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

Ww. przepisów nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Czyli przepisów tych nie stosuje się gdy umiera jeden ze współmałżonków a oboje byli najemcami lokalu lub gdy umiera jeden ze współnajemców wymienionych wyżej.

WSPÓLNOŚĆ MAŁŻEŃSKA PRAWA NAJMU


W tym przypadku mamy do czynienia z zasadą przymusowej wspólności małżeńskiej prawa najmu. Regulowana jest w art. 680 k.c. Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodzinny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu.

Aby przymusową wspólność prawa najmu znieść bez rozwiązywania małżeństwa jeden z małżonków powinien wnieść do Sądu pozew o ustanowienie rozdzielności majątkowej wraz z wnioskiem o zniesienie wspólności prawa najmu lokalu mieszkalnego z ważnych powodów (art. 680¹ § 2 k.c.)

Tak sformułowane przepisy nie dają Spółdzielni wystarczającego prawa aby oświadczenie składane przez małżonków, w którym jeden zrzeka się prawa na drugiego traktować jako wiążące.

W takim przypadku właściwe postępowanie to założenie sprawy w Sądzie o ustalenie istnienia stosunku najmu jedynie w odniesieniu do jednego małżonka.


PRZEKSZTAŁCENIA NAJMU


Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązująca od 09.09.2017 r. przywraca możliwość ustanawiania odrębnej własności przez najemców, przy czym uwaga, z roszczeniem takim może wystąpić najemca, który był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia przez Spółdzielnię lub osoba bliska w stosunku do takiego najemcy (co eliminuje te osoby, które zawarły umowę najmu dopiero po przejęciu mieszkania zakładowego przez Spółdzielnię). Ustawodawca wymienia też warunki finansowe jakie musiałaby spełnić osoba przenosząca własność. Każdy wnioskodawca spełniający prawne warunki otrzyma wyliczenie żądanej przez Spółdzielnię wpłaty umożliwiającej sfinalizowanie notarialnego przeniesienia własności.
 

OBOWIĄZKI DOMOWNIKÓW


Kodeks cywilny nakłada na osoby pełnoletnie stale z najemcą zamieszkujące odpowiedzialność solidarną za zapłatę czynszu.
 
Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.


OBOWIĄZEK POWIADAMIANIA O ZMIANIE ADRESU


Zarówno najemca jak i wynajmujący zobowiązani są do informowania się na piśmie o każdej zmianie adresu. Jest to szczególnie ważne, bowiem korespondencję wysłaną na ostatnio podany adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.



SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU



Regulacja tego prawa zawarta jest obecnie w przepisach rozdziału 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z późn. zm.) oraz w Statucie. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem osobistym, niezbywalnym, niepodlegającym dziedziczeniu i egzekucji, prawem ściśle powiązanym z członkostwem w spółdzielni.


POWSTANIE PRAWA


Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje tylko w wyniku czynności prawnej – umowy o jego ustanowienie zawieranej miedzy spółdzielnią a jej członkiem.


USTANIE PRAWA

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 09.09.2017 r. wprowadziła istotne zmiany w zakresie ustawania prawa. Obecnie wygaśniecie prawa na skutek utraty członkostwa występuje tylko w przypadku śmierci członka Spółdzielni.

W pozostałych zaś przypadkach, kiedy np. występują zaległości Spółdzielnia musi wystąpić do sądu z pozwem o wydanie orzeczenia o wygaśnięciu prawa do lokalu (wcześniej w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym można było podjąć uchwałę o wygaśnięciu takiego prawa), a jeśli w trakcie postępowania lokator spłaci zaległości, sąd nie będzie mógł orzec o wygaśnięciu prawa.


WYNAJMOWANIE LUB ODDAWANIE LOKALU W BEZPŁATNE UŻYWANIE


Nie jest wymagana zgoda Spółdzielni, jak to miało miejsce na gruncie przepisów Prawa spółdzielczego, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu lub jego części.
Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat, członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia Spółdzielni o tej czynności.


JEDNOPODMIOTOWOŚĆ PRAWA

Prawo to może należeć do jednej osoby; wyjątkiem od tej zasady jest wspólna przynależność prawa do małżonków.


CZŁONKOSTWO MAŁŻONKÓW

Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów jeżeli małżonkowie razem posiadają spółdzielcze prawo do lokalu, to też są oboje członkami Spółdzielni.
Wcześniej, przed nowelizacją, współmałżonek członka też mógł zostać członkiem Spółdzielni nawet jeżeli prawo do lokalu jemu samemu nie przysługiwało. Pod rządami nowych przepisów, jeśli taka sytuacja miała miejsce, to z dniem 9 września 2017 r. współmałżonek, który był członkiem spółdzielni, ale nie ma prawa do lokalu, utracił członkostwo w Spółdzielni.


WSPÓLNOŚĆ MAŁŻEŃSKA LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU


Poprzednia regulacja prawna wynikająca z Prawa spółdzielczego wprowadziła zasadę przymusowej wspólności małżeńskiej wszystkich rodzajów praw spółdzielczych przydzielanych obojgu lub jednemu z nich w trakcie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych ustawodawca odstąpił od szczególnej regulacji stosunków prawno-rodzinnych i obecnie prawo nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego może należeć do jednego z małżonków.

Poniżej przykładowe sytuacje uzyskania prawa lokatorskiego:


1. uzyskanie prawa lokatorskiego przed zawarciem związku małżeńskiego – prawo należy tylko do jednego ze współmałżonków i nie można nawet w drodze umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzyć wspólność ustawową na prawo lokatorskie. Zgodnie bowiem z art. 49 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, nie można przez umowę rozszerzyć zakresu wspólności na prawa niezbywalne (a takim jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu). W przypadku ustania członkostwa osoby uprawnionej, małżonek podobnie jak inni bliscy, ma roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni i o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

2. uzyskanie prawa lokatorskiego przez małżonków wspólnie – powstaje w wyniku wspólnego zawarcia umowy, albo w wyniku zawarcia umowy przez jednego ze współmałżonków jeżeli pozostają oni we wspólności majątkowej.
Należy podkreśli, że obecnie istnieje możliwość zmiany takiej sytuacji, małżonkowie mogą wyłączyć wspólność drogą umowy notarialnej.

3. uzyskanie prawa lokatorskiego przez jednego ze współmałżonków – dopuszczalne jest obecnie aby w przypadku rozłączności majątkowej małżonków tylko jedno z nich zawarło ze Spółdzielnią umowę. Umowa taka wywiera skutek tylko w stosunku do tego z małżonków, który jest stroną umowy. W takim przypadku nie będą miały zastosowania: art. 13 usm dotyczący podziału majątku po ustaniu małżeństwa oraz art. 14 usm przyznający małżonkowi prawo do całego lokalu po śmierci współmałżonka.

USTANIE MAŁŻEŃSTWA

Ustawodawca nie narzuca rozwiedzionym małżonkom terminu na powiadomienie Spółdzielni, któremu z nich przypadło prawo lokatorskie.
Natomiast, co dla rozwiedzionych małżonków na pewno istotne, do czasu rozstrzygnięcia tej sprawy ponosić oni będą solidarną odpowiedzialność za zapłatę należnych opłat.


SEPARACJA

Przepisy opisywanego art. 13 nie mają zastosowania w przypadku orzeczonej separacji


DZIEDZICZENIE


Ustawa nie przewiduje żadnych wyjątków od zasady niedziedziczności spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Dziedziczeniu podlega wkład mieszkaniowy.

Dziedziczne jest także roszczenie o przeniesienie własności lokalu. Oznacza to, że jeżeli umarł członek Spółdzielni, który wcześniej wystąpił z żądaniem przeniesienia własności lokalu, a brak jest osób bliskich, to wówczas jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, choćby żaden z nich nie był członkiem spółdzielni (art. 481 ust. 1 usm).


SKUTKI ŚMIERCI


Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, z chwilą śmierci jednego z małżonków lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi.

Jeżeli umiera członek spółdzielni a prawo lokatorskie przypadało tylko jemu roszczenie o zawarcie umowy mają: małżonek, dzieci i inne osoby bliskie. Wówczas konieczne jest w terminie jednego roku złożenie pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy.

Odrębną kwestią jest sprawa wkładu mieszkaniowego, do którego mają prawo spadkobiercy. W związku z tym osoba uzyskująca prawo do lokalu mieszkalnego na mocy art. 14 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zobowiązana do wniesienia sprawy o stwierdzenie nabycia spadku i przedłożenia tego postanowienia w Spółdzielni. Obowiązek ten dotyczy osoby niebędącej członkiem jak również członka Spółdzielni, w przypadku śmierci współmałżonka niebędącego członkiem Spółdzielni.

OSOBY BLISKIE


W niniejszym artykule wielokrotnie pojawia się termin „osoba bliska”. W rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osobą bliską jest zstępny (dzieci, wnuki, prawnuki itd.), wstępny (rodzice, dziadkowie itd.), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu.


PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI LOKALU - ODRĘBNA WŁASNOŚĆ


Od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości przekształcanie prawa lokatorskiego we własnościowe natomiast ciągle istniej możliwości uzyskiwania odrębnej własności lokalu.

Na pisemne żądanie Członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu. Lokatorzy naszej Spółdzielni z tego tytułu ponoszą tylko koszty notarialne i sądowe, które wylicza notariusz.


SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU



Regulacja tego prawa zawarta jest w przepisach rozdziału 21 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013, Poz. 1222 z późn. zm.)

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.


POWSTANIE PRAWA


Z pewnymi wyjątkami od czasu wejścia w życie z dniem 31.07.2007 r. nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie można ustanawiać nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych.
 
Natomiast podkreślamy, prawa ustanowione przed tą datą pozostają w mocy i dokonywany jest obrót na rynku wtórnym tymi prawami.

Zbycie ww. prawa wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Wypis z tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie Spółdzielni. Niezależnie od tej informacji strony transakcji powinny zgłosić się do Spółdzielni w celu dopełnienia formalności związanych z członkostwem i uregulowaniem opłat za używanie lokalu mieszkalnego.


USTANIE PRAWA I ROZLICZENIE Z BYŁYM LOKATOREM


Ustanie tego prawa czyli wygaśniecie może nastąpić praktycznie tylko na skutek zrzeczenia.

W takim przypadku Spółdzielnia dokonuje rozliczenia z byłym Lokatorem wypłacając wartość rynkową wg stanu na dzień wygaśnięcia prawa, przy czym kwota uzyskana w rozliczeniu nie może być wyższa od kwoty, jaką Spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal po przeprowadzonym przetargu.

Z wartości rynkowej potrąca się: koszty określenia wartości rynkowej, wszelki należności wobec Spółdzielni i niewniesioną część wkładu budowlanego.

Należy również pamiętać, że warunkiem wypłaty wartości rynkowej jest opróżnienie lokalu, dopóki mieszka były Lokator lub jego rodzina nie może dojść do rozliczenia mieszkania.

W przypadkach gdy przepisy przewidują wygaśniecie prawa a jest ono obciążone hipoteką prawo to nie wygasa lecz przechodzi z mocy prawa na Spółdzielnię. Prawo nabyte w ten sposób Spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy. Wierzyciel zabezpieczony hipoteką zaspokajany jest w pierwszej kolejności.


WYNAJMOWANIE LUB ODDAWANIE W BEZPŁATNE UŻYWANIE LOKALI


Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie całego lub części lokalu nie wymaga zgody Spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz Spółdzielni, osoby te obowiązane są do pisemnego powiadomienia Spółdzielni o tej czynności.

Wspomniane wyżej umowy w sprawie korzystania z lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego prawa do tego lokalu.


ODEJŚCIE OD ZASADY JEDNOPODMIOTOWOŚCI


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób.

 
CZŁONKOSTWO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ - ZMIANY DOTYCZĄCE DEKLARACJI CZŁONKOWSKIEJ


Otóż obecnie w przypadku praw spółdzielczych (czyli praw lokatorskich i własnościowych) aby być członkiem spółdzielni nie jest już wymagane składania deklaracji członkowskiej. Oznacza to, że nabywając spółdzielcze prawo w danej spółdzielni osoba taka z chwilą zawarcia umowy od razu staje się członkiem danej spółdzielni. Przy czym podkreślamy, że dotyczy to praw spółdzielczych.

Posiadacze odrębnej własności mają wybór, mogą w każdej chwili wystąpić ze Spółdzielni lub do niej przystąpić.
W przypadku spółdzielczych praw, żeby „pozbyć” się członkostwa trzeba zbyć prawo.


ZMIANY W ZAKRESIE UDZIAŁU I WPISOWEGO


Osoby, nabywające prawo w spółdzielniach po nowelizacji ustawy, na pewno ucieszy obecne rozwiązanie. Otóż ustawodawca postanowił, że nie będzie stosowało się przepisów Prawa spółdzielczego, które dotyczą udziałów i wpisowego.
Innymi słowy aby być członkiem nie trzeba wpłacać do Spółdzielni ani udziału, ani wpisowego. Zmiana z pewnością korzystna dla nowych nabywców, może budzić niezadowolenie osób, które aby zostać członkami wpłacały 250 zł.
Oczywiście po zbyciu lokalu, osobom które wpłacały udziały, Spółdzielnia będzie je zwracać w terminie określonym w Statucie.


CZŁONKOSTWO MAŁŻONKÓW


Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów jeżeli małżonkowie razem posiadają spółdzielcze prawo do lokalu, to też są oboje członkami Spółdzielni.
Wcześniej, przed nowelizacją, współmałżonek członka też mógł zostać członkiem Spółdzielni nawet jeżeli prawo do lokalu jemu samemu nie przysługiwało. Pod rządami nowych przepisów, jeśli taka sytuacja miała miejsce, to z dniem 9 września 2017 r. współmałżonek, który był członkiem spółdzielni, ale nie ma prawa do lokalu, utracił członkostwo w Spółdzielni.


DZIEDZICZENIE


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem dziedzicznym. Po śmierci osoby uprawnionej do lokalu należy przeprowadzić sprawę spadkową. Można to zrobić w sądzie lub u notariusza i nie ma innego sposobu aby wiążąco ustalić spadkobierców osoby zmarłej.

Załatwione sprawy członkowskie, a nawet uzyskanie odrębnej własności, jak zdarza się niektórym sądzić, nie rozstrzygają kwestii komu po śmierci przysługuje prawo do lokalu.

Konieczność przejścia tych formalności czasem budzi zdziwienie a nawet zdenerwowanie, ale innego, prostszego sposobu nie ma.
 
Zostawiony przez zmarłego testament określa komu ma przypaść prawo do lokalu, ale również on nie zwalnia z obowiązku udania się do sądu lub do notariusza po śmierci osoby uprawnionej.

Przypominamy, że do dziedziczenia, jeśli nie ma testamentu, z ustawy powołane są do spadku dzieci spadkodawcy i jego małżonek. Dziedziczą oni w równych częściach, jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż ¼ .

Jeżeli dziecko zmarłego nie żyje a pozostawiło potomstwo wówczas dziedziczą wnuki,

  - rodzice zmarłego dziedziczą jeżeli spadkodawca nie miał dzieci,

  - rodzeństwo dziedziczy jeżeli zmarły nie ma dzieci i jedno z jego rodziców nie żyje, gdy któreś z rodzeństwa nie żyje dziedziczą jego dzieci (ww. osoby dziedziczą z żyjącym współmałżonkiem spadkodawcy),

  - dziadkowie, gdy nie ma ww. osób, a gdy oni nie żyją to majątek przypada ich dzieciom lub dalszym zstępnym (ww. osoby dziedziczą z żyjącym współmałżonkiem spadkodawcy),

  - pasierbowie gdy nie ma ww. osób i pod warunkiem że nie żyją ich biologiczni rodzice.

Jeżeli spadkobierca nie ma bliższej lub dalszej rodziny spadek przechodzi na gminę, w której zmarły ostatnio zamieszkiwał.

Po zmarłym nie dziedziczy małżonek będący z nim w orzeczonej przez sąd separacji.

W przypadku konkubinatu ustawa nie przewiduje dziedziczenia, jedynym sposobem aby zabezpieczyć byt bliskiej nam osoby jest testament.

W przypadku gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przechodzi na kilku spadkobierców, powinni oni w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu.

Spadkobiercy mogą żądać przeniesienia własności lokalu jeżeli przed śmiercią z żądaniem takim wystąpiła osoba uprawniona do lokalu.


STATUS PRAWNY MAŁŻONKÓW


Obecnie w przepisach nie ma już przymusowej wspólności majątkowej. Zastosowanie mają tu przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujące stosunki majątkowe małżeńskie.
Małżonkowie, którzy nabyli prawo do lokalu w trakcie małżeństwa ze środków pochodzących z majątku wspólnego, mają do niego równe prawo.


ZASADY ODPOWIEDZIALNOŚCI W PRZYPADKU ZALEGANIA Z ZAPŁATĄ ALBO W PRZYPADKU RAŻĄCEGO WYKRACZANIA PRZECIWKO OBOWIĄZUJĄCEMU PORZĄDKOWI DOMOWEMU


W tej sytuacji zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 16).

Ustawa ta daje możliwość żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Egzekucja z ww. prawa należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu prawo się znajduje.

Rozporządzanie prawem po jego zajęciu nie ma wpływu na postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że dłużnik może na przykład sprzedać zajęte prawo, ale nie zmienia to faktu, że prawo to ma status prawa zajętego czyli egzekucja nadal będzie prowadzona.

Jeśli dłużnik w ciągu 2 tygodni wyznaczonych przez komornika nie ureguluje długu, na wniosek wierzyciela czyli np. spółdzielni komornik dokonuje opisu i oszacowania zajętego prawa.

Prawo ulega sprzedaży przez licytację publiczną i zostaje sprzedane w trybie licytacji licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Po zamknięciu przetargu sąd wydaję postanowienie o przybiciu, a po spełnieniu warunków licytacyjnych postanowienie o przysądzeniu prawa. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu przenosi prawo na nabywcę.


ZBYWALNOŚĆ PRAWA


Konsekwencją odejścia od zasady jednopodmiotowości jest dopuszczenie konsekwentnie do tego, by przedmiotem zbycia mogła być ułamkowa cześć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne

PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI LOKALU


Posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mogą to prawo zamienić we własność odrębną. Warunki przeniesienia własności lokalu określa art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć taką umowę po dokonaniu przez lokatora spłat określonych w powyżej wymienionym artykule.
 
Lokator ponosi też opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego oraz za założenie i wpis do księgi wieczystej.


OBOWIĄZKI LOKATORA ZWIĄZANE Z BEZPIECZEŃSTWEM WSPÓLNEGO ZAMIESZKIWANIA


W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, Spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.

Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, Spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół.

Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić Spółdzielni lokal w celu:

- dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania,
- zastępczego wykonania przez Spółdzielnię prac obciążających członka albo osobę niebędącą członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem Spółdzielni.

Ponadto w obowiązujących w naszej Spółdzielni regulaminach rozliczania mediów zawarte są inne powody udostępniania lokalu np. w celu montażu, wymiany, odczytu i kontroli urządzeń odczytowych.


KSIĘGA WIECZYSTA DLA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU


Przepisy przewidują możliwość założenia księgi wieczystej, ale nie nakładają na osoby posiadające takie prawo obowiązku zakładania księgi wieczystej.


ODRĘBNA WŁASNOŚĆ


Sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2015 poz. 1892 ze zm.).
W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Do lokali o statusie odrębnej własności, położonych w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, stosuje się przepisy ustawy o własności lokali w zakresie nie uregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.


SAMODZIELNY LOKAL MIESZKALNY


W świetle art. 2 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości, przy czym samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Spełnienie wspomnianych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

W naszej Spółdzielni wszystkie lokale spełniające ww. warunki posiadają potwierdzenie w formie wspomnianego zaświadczenia.


CZĘŚCI SKŁADOWE (POMIESZCZENIA PRZYNALEŻNE)


Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej" pomieszczeniami przynależnymi"
Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ PRZYMUSOWA


W świetle art. 3 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. windy, instalacje, klatki schodowe, dach, elewacje).


UDZIAŁY W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ


Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia wspomnianego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

W naszej Spółdzielni dla wszystkich lokali zostały określone wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

UPRAWNIENIA DOTYCHCZASOWEGO WŁAŚCICIELA


Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.


UŻYTKOWANIE WIECZYSTE


Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.
W świetle art.235 § 1 kc budynek znajdujący się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest odrębną nieruchomością budynkową i stanowi własność użytkownika wieczystego. Właścicielom lokali przysługują zatem udziały we własności budynku i udziały we współużytkowaniu wieczystym gruntu, na którym usytuowany jest budynek. Prawem głównym jest prawo własności lokalu, a udział we współwłasności budynku i we współużytkowaniu wieczystym to prawa związane (por. M. Nazar: Odrębna własność lokali, PiP 1995 r. nr 10-11,A. Doliwa: Prawo mieszkaniowe Komentarz).


USTANOWIENIE PRAWA

I. Ustawa o własności lokali przewiduje 3 sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu:

1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

2. Jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości – właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

3. Orzeczenie sądu znoszące współwłasność – w świetle art. 11 ust. l ustawy o wl przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

II. Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest możliwe również na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (3 pierwsze podpunkty dotyczą naszych Mieszkańców), która przewiduje 4 typy umów ustanawiających to prawo. Są to:
  - umowa przenosząca własność lokalu na Członka Spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – art. 12 ustawy,

  - umowa przenosząca własność lokalu na osobę, której przysługuje własnościowe prawo do lokalu – art. 174 ustawy,

  - umowa przenosząca własność lokalu na rzecz najemcy który był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia przez Spółdzielnię lub osoba bliska w stosunku do takiego najemcy – art. 48 ustawy,

  - umowa deweloperska (o budowę lokalu) – art. 18 ustawy,

PRZYMUSOWA SPRZEDAŻ LOKALU


Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa, a w spółdzielniach mieszkaniowych Zarząd, na wniosek większości właścicieli lokali w budynku, może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Przy czym właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.


CZŁONKOSTWO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ


W przypadku odrębnej własności właściciel lokalu może zdecydować czy chce zostać członkiem Spółdzielni. Jeśli chce nim zostać, musi złożyć deklarację członkowską. Posiadacze odrębnej własności mają wybór, mogą w każdej chwili wystąpić ze Spółdzielni lub do niej przystąpić.

ZMIANY W ZAKRESIE UDZIAŁU I WPISOWEGO


Osoby, nabywające prawo w spółdzielniach po nowelizacji ustawy, na pewno ucieszy obecne rozwiązanie. Otóż ustawodawca postanowił, że nie będzie stosowało się przepisów Prawa spółdzielczego, które dotyczą udziałów i wpisowego.
Innymi słowy aby być członkiem nie trzeba wpłacać do Spółdzielni ani udziału, ani wpisowego. Zmiana z pewnością korzystna dla nowych nabywców, może budzić niezadowolenie osób, które aby zostać członkami wpłacały 250 zł.
Oczywiście po zbyciu lokalu, osobom które wpłacały udziały, Spółdzielnia będzie je zwracać w terminie określonym w Statucie.
 

DZIEDZICZENIE

Odrębna własność jest prawem dziedzicznym. Po śmierci osoby uprawnionej do lokalu należy przeprowadzić sprawę spadkową. Można to zrobić w sądzie lub u notariusza i nie ma innego sposobu aby wiążąco ustalić spadkobierców osoby zmarłej.

Załatwione sprawy członkowskie, a nawet uzyskanie odrębnej własności, jak zdarza się niektórym sądzić, nie rozstrzygają kwestii komu po śmierci przysługuje prawo do lokalu.

Konieczność przejścia tych formalności czasem budzi zdziwienie a nawet zdenerwowanie, ale innego, prostszego sposobu nie ma.

Zostawiony przez zmarłego testament określa komu ma przypaść prawo do lokalu, ale również on nie zwalnia z obowiązku udania się do sądu lub do notariusza po śmierci osoby uprawnionej.

Przypominamy, że do dziedziczenia, jeśli nie ma testamentu, z ustawy powołane są do spadku dzieci spadkodawcy i jego małżonek. Dziedziczą oni w równych częściach, jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż ¼ .

Jeżeli dziecko zmarłego nie żyje a pozostawiło potomstwo wówczas dziedziczą wnuki,

   - rodzice zmarłego dziedziczą jeżeli spadkodawca nie miał dzieci,
   - rodzeństwo dziedziczy jeżeli zmarły nie ma dzieci i jedno z jego rodziców nie żyje, gdy któreś z rodzeństwa nie żyje dziedziczą jego dzieci (ww. osoby dziedziczą z żyjącym współmałżonkiem spadkodawcy),
   - dziadkowie, gdy nie ma ww. osób, a gdy oni nie żyją to majątek przypada ich dzieciom lub dalszym zstępnym (ww. osoby dziedziczą z żyjącym współmałżonkiem spadkodawcy),
   - pasierbowie gdy nie ma ww. osób i pod warunkiem że nie żyją ich biologiczni rodzice.

Jeżeli spadkobierca nie ma bliższej lub dalszej rodziny spadek przechodzi na gminę, w której zmarły ostatnio zamieszkiwał.

Po zmarłym nie dziedziczy małżonek będący z nim w orzeczonej przez sąd separacji.

W przypadku konkubinatu ustawa nie przewiduje dziedziczenia, jedynym sposobem aby zabezpieczyć byt bliskiej nam osoby jest testament.

W przypadku gdy odrębna własność przechodzi na kilku spadkobierców, powinni oni w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa.
 

Podobieństwa i różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym
 prawem do lokalu, a odrębną własnością lokalu

Spółdzielcze własnościowe Odrębna własność lokalu
Zakres władania:

1. Zbywalne.
2. Przechodzi na spadkobierców.
3. Podlega egzekucji.
4. Wynajmowanie lub oddanie w bezpłatne używanie przez członka spółdzielni, całego lub części lokalu, nie wymaga zgody spółdzielni.
5. Możliwość zaciągania kredytów bankowych
i ustanawianie hipoteki na lokalu.
6. Może należeć do kilku osób, z tym, że członkiem spółdzielni może być tylko jedna osoba lub małżonkowie.
7. Osoba uprawniona do lokalu jest członkiem spółdzielni.
8. Ograniczone prawo rzeczowe, jest prawem na rzeczy cudzej.
 

Zakres władania:

1. Zbywalne.
2. Przechodzi na spadkobierców.
3. Podlega egzekucji, związane z udziałem
w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt
i części wspólne budynku.
4. Wynajmowanie lub oddanie w bezpłatne używanie całego lub części lokalu nie wymaga zgody spółdzielni.
5. Możliwości zaciągania kredytów bankowych
i ustanawianie hipoteki na lokalu.
6. Może należeć do kilku osób, z tym, że członkiem spółdzielni może być tylko jedna osoba lub małżonkowie.
7. Właściciel lokalu nie musi być członkiem spółdzielni.
8. Jeżeli właściciel lokalu nie jest członkiem spółdzielni, to nie może korzystać z pożytków
z nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni
i innych przychodów z działalności gospodarczej spółdzielni.

 



Słów kilka o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność

Jak zapewne Państwo wiecie, z dniem 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dn. 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Co za tym idzie z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło przekształcenie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych (art. 1 ust. 2 ustawy). Tak więc, z przekształcenia będzie mógł skorzystać właściciel domu wielorodzinnego, położonego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, w którym co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (zarówno osoby fizyczne jak i prawne, w tym spółdzielnie mieszkaniowe) oraz właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wielorodzinnym, któremu przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (posiadający własność odrębną).
Jednak nasz Spółdzielnia posiada również nieruchomości, na których oprócz budynków mieszkalnych znajdują się inne obiekty budowlane jak np. pawilony czy kioski handlowe. Wtedy przekształcenie gruntu we własność nie nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 r.
Zgodnie z ustawą (art. 2 ust. 2) można dokonać podziału takiego gruntu i wydzielić część nieruchomości zabudowaną wyłącznie budynkiem mieszkalnym. W takim przypadku przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nastąpi z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu zabudowanego na inne cele niż mieszkaniowe.
W Jastrzębiu – Zdroju większość gruntów przekształciła się z dniem 1.01.2019 r. jest jednak kilka działek, na których przekształcenie nie nastąpiło. Są to nieruchomości usytuowane przy ul. Wielkopolskiej 1-15, ul. Wielkopolskiej 2-16, ul. Wielkopolskiej 35-49, ul. Malchera 7-25, ul. Malchera 27-41, ul. Malchera 6 i ul. Malchera 8. Spółdzielnia podjęła już współpracę z firmą geodezyjną, która przygotowała wstępne projekty podziału tych 7 nieruchomości. Następnym etapem będzie uzyskanie w urzędzie miasta decyzji o podziale danej nieruchomości z wydzieleniem części działki zajętej pod inny budynek niż mieszkalny. Ta nowo powstała działka zostanie wyodrębniona do osobnej księgi wieczystej.
Podobnie sprawa przedstawia się w Żorach, gdzie również większość nieruchomości przekształciła się z dniem 1.01.2019 r. Jednak po weryfikacji nieruchomości wiadomo, że jest 9 działek, które się nie przekształciły. W przygotowaniu są już wstępne projekty podziału 4 z tych nieruchomości gruntowych tj. na os. Pawlikowskiego 9 i 19 oraz na os. Powstańców Śl. 10 i 15. Trwa weryfikacja pozostałych 5 działek będących w użytkowaniu wieczystym na terenie miasta Żory i są to budynki na os. Sikorskiego 35, os. Gwarków 20, Powstańców Śl. 13 i 14 oraz na Al. Wojska Polskiego 8.

Jakie są skutki tego przekształcenia?
Każdy z mieszkańców posiadających odrębną własność przestanie być użytkownikiem wieczystym, a stanie się właścicielem gruntu. Należy przez to rozumieć, że wielkość udziałów gruntu we współużytkowaniu wieczystym odpowiada teraz wielkości udziałów we współwłasności tego gruntu.
W związku z tym każdy właściciel (użytkownik wieczysty) otrzyma z urzędu miasta bądź gminy, zaświadczenie potwierdzające przekształcenie gruntu. Na podstawie art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu, organ wydający ma na to 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Natomiast na indywidualny wniosek właściciela, zaświadczenie można otrzymać w ciągu 4 miesięcy lub w ciągu 30 dni – jeśli wniosek jest uzasadniony np. sprzedażą mieszkania albo potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu. Jednocześnie takie zaświadczenie otrzyma sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych, który dokona odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości (mieszkania). Wpis do księgi wieczystej dotyczący własności jest zwolniony z opłat.
Zaświadczenie jest dokumentem potwierdzającym przekształcenie prawa do gruntu, więc dopiero jego wydanie pozwala jednoznacznie stwierdzić, że dana nieruchomość uległa przekształceniu.
Na pewno wielu naszych mieszkańców będzie się zastanawiać jakie poniosą koszty z tytułu przekształcenia.
Informujemy zatem, że przekształcenie jest odpłatne. Wszelkie informacje będą zawarte w zaświadczeniu, w którym oprócz potwierdzenia przekształcenia będzie informacja o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty (art. 4 ust. 4). Opłatę będzie można też wnieść jednorazowo po pisemnym zgłoszeniu takiego zamiaru do urzędu miasta bądź gminy. Po otrzymaniu zgłoszenia urząd ma 14 dni na zwrotną informację, na jakie konto należy wnieść opłatę, ile wynosi opłata jednorazowa i w jakiej wysokości zostanie udzielona bonifikata od tej opłaty. Bonifikata od opłaty jest udzielana przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta). Przewidziana bonifikata dla użytkowników gruntów Skarbu Państwa wynosi 60% w przypadku płatności jednorazowej w roku, w którym nastąpiło przekształcenie. W kolejnych latach bonifikata maleje o 10% rocznie. Natomiast na gruntach należących do samorządów bonifikata zależy od decyzji lokalnych władz. W naszej spółdzielni wszystkie budynki mieszkalne usytuowane są na gruntach Skarbu Państwa.

Opisane postępowanie dotyczy głównie mieszkańców, którzy posiadają odrębną własność, a co w tej sytuacji z mieszkańcami, którzy posiadają spółdzielcze prawo do lokalu? Oni także nie zostali pominięci w ustawie.
Oprócz właścicieli wyodrębnionych lokali uprawnione do skorzystania z ulgi są m.in. spółdzielnie mieszkaniowe. Udzielona Spółdzielni bonifikata zostanie uwzględniona przy ustalaniu wysokości comiesięcznych opłat za lokale, ponoszonych przez osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych (art. 9 ust. 6 ustawy). W naszej Spółdzielni wyodrębniono z opłat eksploatacyjnych opłatę na wieczyste użytkowanie, która zamieni się w opłatę przekształceniową i naliczana będzie użytkownikom lokali w obniżonej wysokości.
W związku z tym, że zapisy w ustawie ulegają aktualizacjom, będziemy Państwa informować na bieżąco o wprowadzanych zmianach.

 

Szukaj

Polecamy:  

 

Rozmiar tekstu: | + -
SM NOWA